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文化园地
浅谈房产纠纷仲裁
发布者:管理员 发布日期:2016-08-03 浏览次数:916 分类:文化园地

近些年来,随着社会经济的快速发展,房产作为人们经济生活中的重要财产载体,己越来越得到重视。围绕着房产的占有、使用、处分而产生的房产纠纷更是层出不穷。一宗房产纠纷的仲裁决定,因关系到房产所有权人权益的维护、正常房产交易秩序的确立等方面,所以对之进行公证、合法、合理的仲裁尤显重要。作为一名仲裁员,现结合近l0年的房产仲裁经历,谈谈对房产纠纷仲裁的几点体会,供大家参考。

一、当前仲裁中常见房产纠纷的类型

所谓的房产纠纷是指平等主体之间因房屋的占有、使用、收益、处分而产生的的侵犯所有权或使用权的纠纷。由于当事人以房屋为标的的经济、生活方式的不同,房产纠纷的表现形式也不一样。目前仲裁机构受理的房产纠纷主要有以下几种:

1、房屋确权纠纷

这类纠纷是指在房产的原始取得或继受取得过程中,关于房屋有权人归属而引发的纠纷。由于房屋建造或联建、房屋赠与房屋继承等原因,相关当事人往往就房屋的所有权引发争议。争议的当事人凭仲裁决定书的裁决结果向政府房产管理部门申请确权。

2、房屋买卖纠纷

这类纠纷是指房屋买卖的当事人在房屋买卖合同的签订、履行中就合同的效力、房屋的交付、质量、价款支付等所产生的争议。仲裁机构对这类纠纷的裁决明确了合同履行中过错方的责任,维护了合法正常的房屋买卖关系。

3、房屋租赁纠纷

这类纠纷是指房屋的出租房和承租方,在房屋租赁合同履行中,就租赁合同的效力和租金的交付、转租的效力修缮责任的分担等所产生的争议。仲裁机构对这类纠纷的裁决,通过对合同履行违约方的惩处,维护了合法的房屋租赁关系。

4、房屋抵押纠纷

这类纠纷是指房屋的抵押权人和抵押人,围绕着债务的履行,就房屋抵押合同的效力、抵押合同中抵押物的折价变卖、优先权的行使等所引发的争议。由于房屋抵押是一要式行为,仲裁机构在对这类纠纷的裁决中,必须以政府相关管理部门的房屋抵押登记为前提条件。

5、房屋拆迁纠纷

这类纠纷是指拆迁人和被拆迁人在房屋拆迁合同的履行中,就房屋拆迁的补偿方式、补偿金额的支付、安置房的面积、搬迁及过渡期限的确认等所引发的争议。仲裁机构对这类纠纷的裁决,通过对过错方的依法惩处,保护了拆迁当事人的合法权益。

6、房屋装修纠纷

这类纠纷是指房屋所有权人同房屋装修施工方在房屋装修合同履行中,就房屋装修款的支付、房屋装修的质量及验收、保修责任等所引发的争议。仲裁机构对这类纠纷的裁决,通过对装修合同履行中过错方责任的追究,维护了装修合同当事人的合法权益。

二、当前仲裁中房产纠纷的主要特点

房屋纠纷历来是仲裁员难啃的“骨头案”。 因为房产纠纷的产生既有一定的历史原因,也伴有许多新情况、新问题,再加上当前国家出台的房地产专门法规较滞后,操作性差,较之其他民商纠纷,房产纠纷的仲裁要求更高。如对当前仲裁中的房产纠纷的特点了解不够,仲裁决定的社会综合效果就很难体现。当前申请仲裁的房产纠纷主要有以下特点:

1、民事法律关系较复杂。

一起房产纠纷常常是房屋产权、房屋继承、析产等交织在一起,房屋买卖、租赁以及房屋赠与、代管等交织在一起,房屋典当与房屋抵押等交织在一起,同时存在两个以上民事法律关系的占绝大多数,这也大大增加了仲裁工作的难度。

2、参与仲裁的当事人多。

许多房产纠纷大多是家庭内部成员或亲朋之间的纠纷,可谓“讼起萧墙”。有的当事人相隔好几代,直系、旁系,血亲、姻亲,近亲、远亲等亲属关系混在一起,难理头绪。

3、房产纠纷争议标的一般都较大,案情也较复杂。

在我国随着房产的不断升值,对于一个家庭甚至一个法人单位来说,房产就是最值钱的家产、单位最大的固定资产了。尤其在寸土如金的大都市,为了一宗房产纠纷,不惜倾家荡产,耗资、费时、费力的大有人在。这也给仲裁人员增加了裁决的压力。

4、房产纠纷政策性强,适用法律的难度较大。

因历史原因,我国关于房地产的各种政策、法律、法规、部门规章、司法解释性文件、批复等浩繁复杂,既有相关联的,又有重复的,甚至还有相抵触的。这就要求仲裁员必须做到熟悉和掌握有关房产的所有政策法规、司法解释等规范性文件的内容,如果把握不好,往往造成处理结果与实际不符,甚至使用政策法律不当。

5、房产案件涉及面广。

一件房产纠纷往往会涉及到诸多的政府管理部门,如规划部门、土地管理部门、房产管理部门直至当地人民政府等,因此,为一起房产纠纷的仲裁,出现托人说情、拉关系的情况也是屡见不鲜的,依法公正仲裁的难度可想而知。

三、当前房产纠纷仲裁的法律依据

鉴于当前房屋纠纷仲裁中的上述特点,对一起房产纠纷的仲裁仅仅依据目前国家民商法律关于平等主体间权利义务调整的一般规定是远远不够的。我个人认为,当前房产纠纷的仲裁法律依据主要有:

1、《仲裁法》的相关规定

《仲裁法》作为规范民商纠纷仲裁的基本程序法,它对任何一起民商纠纷的仲裁程序作了明确的规定。如果一起房产纠纷的仲裁违反了《仲裁法》的规定,则仲裁机构作出的裁决必定会因程序违法而被人民法院撤销。

2、《民法通则》和《合同法》的相关规定

房产纠纷的仲裁往往涉及平等主体间在经济生活中的因房产所产生的财产关系的调整,因此,《民法通则》的基本原则、主体资格的认定、民事行为的合法性、财产权的取得和维护等相关规定,均是房产纷纷仲裁理所当然的依据。再加上许多房产纠纷均因在履行以房产为标的合同而引发,《合同法》的基本原则、合同的订立、违约责任、合同的变更和撤销、买卖合同的租赁合同等相关规定,更是房产纠纷仲裁的准则。如果离开《民法通则》和《合同法》的相关规定,一份关于房产纠纷的裁决书就很难具有合法性,其效力也难以得到保证。

3、《民事诉讼法》的相关规定。

尽管我国的《民事诉讼法》主要是对人民法院审理民事案件的程序进行规范,但因房产纠纷本身就属民商纠纷,房产纠纷仲裁中的证据认定、回避规定、裁决的执行、裁决的撤销等仍应按《民事诉讼法》的具体规定来执行。如果脱离《民事诉讼法》来进行房产纠纷仲裁,裁决的合法性就难以保证,也就谈不上仲裁当事人合法权益的保护。

4、最高人民法院关于民商纠纷审理的相关规定和司法解释。

鉴于房产纠纷的复杂性和新情况、新问题的不断涌现,近些年来,最高人民法院就房产纠纷的审理出台了许多关于程序和实体认定的规定和司法解释。尽管我国不实行英美法系的判例制度,但考虑到我国民事审判工作的司法实践和国家立法滞后的实际,最高人民法院的上述相关规定和解释仍是我们当前房产纠纷仲裁的依据。

5、国家关于房产管理的法律、行政法规、规章及相关政策规定。

1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》,作为规范我国房地产业管理的基本法,因其对房产的开发、交易、权属登记等房地产相关问题作了专门的规定,是我们房产纠纷仲裁的必然依据。然由于该法当时特定的立法背景,我国房地产业管理中的许多新情况、新问题仍未能进行明确。考虑到当前仲裁中房产纠纷的诸多特点,国家历年来关于房产管理的行政法规、地方性法规、部门规章、地方性规章仍是我们房产纠纷仲裁依据的有效补充。对各地房地产发展中出现的新情况、新问题,由于国家法规尚无规定或虽有原则的规定但仍授权各地政府做细化的,则有些特殊房产纠纷的仲裁也应结合当地政府的规范性文件,才能真正确保裁决的合法性和纠纷处理效果。

四、当前房产纠纷仲裁的有关注意事项

基于当前仲裁中房产纠纷的上述特点,房产纠纷的仲裁还应注意以下事项:

1、裁决作出前调解的必要性。

对一些法律关系较复杂、当事人间关系特殊、法律规定不明确、纠纷产生过错相当的民事纠纷,在具体仲裁时,一旦案件庭审调查完毕,即可结合申请人的仲裁请求和被申请人的答辩进行纠纷裁决前的调解。因为调解工作和给纠纷双方一个交换意见、诚恳协商的机会,有助于双方缓和矛盾,减少分歧,在求同存异中解决纠纷,达到真正的和谐。一个成功的调解协议,当事人的自动履行可想而知,仲裁的社会效果不言而喻。

2、应充分发挥社会中介技术机构在房产纠纷仲裁中的作用。

房地产业作为一新兴产业,国家也在不断地探索管理中逐步规范。而有些房产纠纷的仲裁,在事实认定中往往涉及一些房地产管理的相关专业问题是房屋面积的测绘、房屋造价的评估、房产专业术语的解释等等。如在具体的房产纠纷仲裁,在有关事实的认定时,面对当事人双方的各执一词,仲裁庭可委托专业技术中介机构出具权威的事实认定意见。这不仅体现仲裁机构裁决的公正性,也可引导双方当事人立场更趋于客观。当然在具体个案的仲裁中,也不能迷信中介技术机构的错误或不合理的审定意见,对违法出具的审定意见,不能简单地采信。

3、坚持原则,严格依法仲裁。

一些房产纠纷由于法律关系复杂,加上纠纷涉及标的金额大,有的还可能涉及政府管理工作的缺陷。在具体的裁决中,难免会有多方的说情、施压,面对说情与压力,仲裁人员应换位思考,秉持以事实为依据、依法律为准绳的原则,公正、公开、公平的进行仲裁。否则,

一旦屈服于压力或受扰于说情,作出的裁决极有可能因一方当事人申请人民法院撤销而导致工作被动。(作者:李国 建)